大趋势:三四线城市部分刺激政策被叫停,一二线城市仍是潜力股

2019-04-15 18:05

大趋势:三四线城市部分刺激政策被叫停,一二线城市仍是潜力股

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大趋势:三四线城市部分刺激政策被叫停,一二线城市仍是潜力股

我们最关注的房子最近似乎又随着一些新的政策而开始被炒作起来,就在4月8日,国家发改委发布2019年的新型城镇化建设任务提出要放宽落户政策,并且强调要对一些中小型城市进行收缩,逐渐将人口和公共资源向城区集中,这样就可以严控增量,盘活存量,总结起来其实就是大城市人口可能会继续增加,中小城市的人口将会瘦身,这样的政策明显是倾向于一二线城市的发展。

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这样的消息一出来,房产圈再次“地震”,针对这样的政策,目前将会有69个符合条件的城市会放宽落户政策,那么与此同时,房价是不是又要随着政策红利而大涨呢?

我们再来看一下2018年年底的时候,国家发布的新棚改计划的调整,在2019年的棚改计划幅度明显低于2018年,其中降幅最大的就是河南省的77%,浙江下降55%,四川下降42%,所以在三四线城市发展的潜力似乎并不大,政府对于三四线城市的发展可能也没有之前的那么强劲。

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我们再从土地供给上面来分析一下,就是一二线城市的土地供应弹性相对来说会小一点,因为之后的商品住宅供应普遍处于收缩状态,三四线城市的土地供给弹性则是比较大的,主要依赖土地财政的这些城市,资产的价格将会更有支撑力度,所以房价上涨或者下跌的空间还是比较大的。

我们可以对比一下上海和北京两个城市,上海在2011年到2015年期间,商品住宅房实际供应的土地为2858.6公顷,但是之后在2016年到2020年的计划供应土地只有2000公顷,所以下降比例很明显,北京的实际供应量也在缩减,比例达到17%,还有一些一二线城市的土地实际供应比例也在下降,比如苏州下降56%,杭州下降31%等,土地供应比较紧张的情况下,自然地价也不会便宜,毕竟面粉贵了,你肯定不能指望面包的价格下降对不对,可以说,未来几年时间,这些土地供应量紧张的城市,房价下调的可能性会很低。

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但是三四线城市的土地供应量就不会有那么紧张了,毕竟城市的吸引力没有一二线城市那么强大,所以综合来看的话,各种资源相对来说比较充足,房价下调或者上涨的空间还是比较大的。

而且我们这里有一组数据显示,在2018年,一线城市的房贷按揭违约客户占比只有4.8%,二线城市45.8%,三线城市则占比49.4%,按照常理来讲,一线城市的房价那么高,但是违约率却很低,二三线城市的房价相对来说较低,但是违约率却很高,这就不得不说现在二三线城市的购房者偿债能力明显不足一线城市的购房者偿债能力。这也是现在这些城市之间发展潜力的一个典型数据支撑。

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现在要去三四线城市买房的人一定要注意,尤其是一些房价涨跌比较不靠谱的城市更是要谨慎,那么在一线或者二线城市购房的话相对来说就比较容易点,因为在这些城市购房之后,房子的价值可能会比较高。

在过去几年,三四线城市的发展可能比较快一点,但是也要懂得适可而止,毕竟现在三四线城市的发展不具备可持续性,因为之前得益于一二线城市比较严格的调控政策导致的人口挤出效应,还有就是三四线城市本身存在的一些刺激政策,现在这些短期刺激已经被叫停好多。

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随着现在房子只住不炒的观念逐渐深入人心,再加上现在房价稳定的大举指导下,全国房价基本上也不允许会大涨大跌,但是相对而言,未来有没有潜力发展起来的城市,最简单的判断标准就是人口净流入的数量,比如现在一线城市还是会有大量人口流入,相比之前几年会有所放缓,但还是有进来的潜力。

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一线城市周边的城市就会相对来说比较有潜力,以前房价上涨比较慢,之后的话可能就会比较有潜力,另外一点就是现在二线城市尤其是一些新起之秀,成都、武汉等都将会有比较好的一个发展潜力。如果说以前的一线城市称霸,那么未来几年,将有可能会平衡于一些二线城市,三四线城市的发展后劲相对不足。大家觉得呢?

作者:江北之窗 来源:江北之窗

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