月赚5000官网:回顾中国房地产三十年,才能如此清晰读懂未来房价趋势!

2018-10-12 16:44

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纵观长达三十年的中国房地产市场,你还会发现很多很有趣的事情。

例如“中国人是有买房传统的”,“政府每次放水都是为了拉动经济发展”,“任何调控都可以控制房地产市场”,这些其实都是伪命题。

购房者咨询我最多的问题就是:未来房价到底怎样?我该如何选择购房时机。

其实这个答案完全可以用历史证明。

中国房地产市场诞生

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1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。

1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产的黄金10年到来。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。

所以,1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

中国第一个房地产泡沫破裂

1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,中国第一批房地产获利者正是这些人。

1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。

地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

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1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。

于是海南泡沫直接炸裂,于海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。

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同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。

PS:中国第一批地产人的诞生:

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(海南淘金时的“万通六兄弟”,从左到右依次为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。

为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。

中国房地产去库存1.0版本

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1995年底,全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。

1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年,亚洲金融危机爆发,中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日,政府开始救市,宣布全面终止福利分房。同时,住房分配货币化正式开始。

1998年,房地产市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房。

2001年,供需关系开始失衡,北京房价的涨幅就达到97.3%,政府唯一的选择就是全面整顿房地产。

02年首发调控之“217号文”。市场对此的反应是涨幅减缓,但是北京房价继续上涨。

03年6月,央行紧接着印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。

121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。

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然而造化弄人,非典全面爆发,中国全国经济影响严重,经济增长率下滑到6.7%。

出于保增长的考虑,住建部发布了“18号文”,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。

于是全国房价只跌反弹,继续上涨,04年同比涨幅达到14.4%。2005年,在舆论压力下,国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是保证中低价位、中小户型的供应,建设廉租房。

国八条并没有产生任何实质性作用,同年市场涨幅达到12%,让国八条淹没在尘埃里。

2006年建设部等九部委推出雷霆手段,推出“国六条”。核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,然而当年房价上涨6%,国六条再次被淹没。

2007年,民怨沸腾之下,《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求:对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制银行开发贷,项目资本金不达到35%不给放贷。

效果非常显著,一直上涨高烧不退的房价立刻跳水,房地产交易量价齐跌。

房地产去库存2.0版本

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又是造化弄人,半年之后,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。

按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,整个行业濒临崩盘。

同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了。

同年四万亿计划正式上线,

于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。

这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,没有收紧银根,没有降低贷款。所以,全部沦为空调。

作者:江北之窗 来源:江北之窗

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