如何日赚300:加速去化 房企“快跑”

2018-09-14 23:47

如何日赚300:加速去化 房企“快跑”

如何日赚300:加速去化 房企“快跑”

如何日赚300:加速去化 房企“快跑”

如何日赚300:加速去化 房企“快跑”

“金九银十”是房地产传统的销售旺季,虽然今年的金九银十势头难再,但进入到九月份,大型房企还是纷纷抓住这一时机,推出全国范围的促销活动。中国恒大集团(以下简称“恒大”,03333.HK)更是率先在全国范围内降价打折并开展全员营销卖房活动,住宅最高折扣达7.4折。

按照惯例,大部分房企推货集中在下半年,9-12月为传统供货高峰期。面对去化难度增加、融资收紧、负债高企的大环境,房企自下半年以来,尤其是9月份之后不得不加速去化以换取业绩和现金流。

在上海、广州、杭州等一二线城市,个别项目也闻风降价或者变相促销,以吸引购房者。“有些板块已经有打7折的现象,尤其在投资客聚集的地区,本地的小型开发商先撑不住就开始打折。而在一个城市,降价都有蔓延性,先是远郊,再慢慢蔓延到市区。”一位Top20房企营销负责人对经济观察报表示,今年下半年以来,大部分城市的房地产行情下行趋势明显。

新城控股高级副总裁欧阳捷对经济观察报表示,之所以出现房企促销的现象,主要在于市场预期出现了巨大的变化,从而带来购房意愿的改变,“快速去化跑量,抓回款、抓现金流确实已是全行业的共识。现阶段,现金流比负债更重要。”

房企促销

恒大是今年第一家在集团层面开展降价促销的大型房企,且力度较大。

经济观察报获悉,自8月30日至10月8日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动,全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起。首付款可以分期,最低首付仅需5%。

在此基础上还有额外的优惠政策,去化率80%以上住宅额外9.5-9.7折,限量特价房额外最高9.5折,公寓、办公及写字楼额外9.2折,商铺额外6-7折。

不同的付款方式也有不同的优惠,3个月内付清全款享9.3折;采用商业及公积金按揭贷款的可享9.4折;首付采取优惠按揭,签署认购书后10天内付40%首付款且在11月30日前付清剩余首付的享9.5折;1年内付清全款的享9.7折;2年内付清全款享9.9折。

恒大利用“恒房通”系统开展全员营销卖房活动,如果是恒房通推荐的,则在上述优惠基础上再享受额外9.8折和再减3万元的优惠。以一套原价100万元的新房计算,若是能享受全部优惠政策,则最低售价降到了74万元,一套住宅房源的最高折扣幅度可达7.4折,商铺则接近半价出售。

不过,一位恒大地区公司不愿具名的员工对经济观察报表示,并非所有项目都能享受到大力度的降价折扣,“尤其是在一些限价比较严格的城市,利润已经不多了,是不会参加这么多优惠的。也许对外可以包装成相应的折扣,但最终你买到的实际价格没有这么大的力度。”

也有一些房企,在集团层面并未展开降价活动,但是也推出了全国范围的冲量特惠活动。

阳光城(000671.SZ)今年前8个月的销售规模为918亿元,为了在9月份快速冲击千亿规模,其推出“千亿特惠季”活动,不同地区、不同项目有不同的营销策略,例如其在广西区域的部分项目就有首付分期的优惠。

阳光城一位高层人士透露,“千亿特惠季”关注两大方面,第一是冲量和去库存,为每个项目制定了销售指标,集团9月单月制定的销售指标基本上是此前任一月份的2倍,“现在现金为王,换取现金是很有必要的。”

此前阳光城曾经推出针对去库存的“麦穗计划”,该计划旨在通过打通运营,对全集团可售、可签、可回资源全面梳理,找出库存时间较长的货源、疑难杂症的客户并制定专项解决计划加以解决。自今年3月启动以来,该计划已经实现了超过10亿元的“麦穗”去化。

而“千亿特惠季”可谓麦穗计划的升级版,集团对各个区域都下达了去库存指标,且这一指标力度超过此前。

其二则是关注去化率。该高层人士也表示,对于个别项目也会允许有折扣,但主要还是看当地市场情况,“不是强制性推广,即便有折扣也只是局部的、短期的。降价和推货比,我们认为在大部分区域推货更重要,抢收才是关键。”

由于降价引起的市场波动太大,一般而言房企均不会主动在集团层面盲目降价,但促销活动会陆续跟进。禹洲地产(以下简称“禹洲”,01628.HK)今年有65%的货值集中在下半年推出,禹洲地产执行总裁蔡明辉对经济观察报表示,目前禹洲会根据推货时间做好营销安排、加强蓄客,根据不同项目情况,也会采取必要的促销手段,“这不是全集团统一的,至于项目价格会根据当地的市场来合理定价,不会统一大幅度降价。也会考虑首付分期、宽限购房者签约时间等手段。”

如何日赚300:加速去化 房企“快跑”

图片来源:摄图网

买房送宝马

下半年尤其是9月份以来,一些销售不佳的项目开始推出大幅度的变相促销活动。

招商蛇口(001979.SZ)在上海宝山的项目招商雍和府于今年3月份开盘,由于地段偏僻,推出的高层公寓房源和别墅均遇冷,尤其是别墅房源,根据上海中原地产的监测数据,开盘迄今仅售出8套。

在这一情况下,招商雍和府在9月份推出了“买房送宝马”活动,指明凡本月购房即可0元购宝马。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,这是典型的变相打折促销,且在上海市场目前属于较大力度的折扣。

几年前曾经风靡的全民营销也重出江湖。招商蛇口在上海的另一项目森兰·美奂9月13日正式推出全民经纪人策略,注册成为其经纪人,一旦成功成交即可享佣金1%,金额约为5万元到13万元不等。

招商蛇口华东公司回复经济观察报称,后续的销售策略仍需因城施策,综合地段优劣、周边竞争格局以及二手房价格等因素综合考量后再做定夺,不会盲目选择“降价”手段。

“9月是传统销售季,再不走(量)要等到什么时候?都要快速去化。卖得不好的都会着急,预计后面会有企业或项目陆续跟进。”卢文曦说。

通过变相促销甚至是降价加速去化的项目并非只出现在上海。在杭州,未来科技城一楼盘新近推出的“楼王”房源,其均价比此前推出房源的均价要便宜1000元/平方米。

在广州从化、增城、黄埔等区域,多个楼盘推出了折扣幅度不一的特价房。而在广州南沙、番禺等区域,一些楼盘借助特价房的名义打折,优惠力度高达10%甚至20%。

作者:江北之窗 来源:江北之窗

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