预算400万上海买房应该这样买！

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：沪叔，你好，上海本地人，和老公都在青浦上班，现在手里有一套房子闲置，有点涨不动，要不要卖掉这套？孩子快要上学了，现在有400万左右，想买一套改善房，有没有好一点的买房建议？

　　沪叔：你好，有小孩且手上有400万左右存款的改善家庭，如果在青浦上班的话，可以考虑去徐泾买三房，或者买掉手上不太好的房子，置换一套更好的房子。前者用来投资保值，后者能够更好地满足自身需求。如果，现在的房子位置和升值空间都不大，那就直接考虑后者。预算400万-500万的上海单身群体，买新房可以说非常的吃力，实际上也没有什么好的新房值得入手。张江、川沙不用考虑，但是唐镇还是可以看看的。要谨慎选择，不要无房空仓，这样的风险远大过站岗。对于刚需来说，买入的时间其实并不重要，时间一长，房价基本都能跟上，就算亏本了，也能够依靠房贷挽回一些损失，不管怎么样，比踏空是要好上许多了。

　　提问：沪叔，你好，现在一直都在说百年未有大变局，请问普通人该怎么做比较好呢？

　　沪叔：你好，不要拿过去的经验来衡量现在，过去社会是大变革的增量的，现在和未来是分化的，没有进入上升通道，就一定是在滑落通道里，城市的高房价，已经隔绝了大比例的年轻人。中国有那么一批人，他们的运气非常好，赶上了资产升值的最好时期，也赶上了闭着跟眼睛都发财的好时代，他们的财富积累到了一定水平，但是他们的认知/素质水平和财富地位并不相称。这群人现在赶上了百年未有之大变局，各种戏剧性的变化就发生了∶由于认知水平的不足，他们的每一步决策都是错误的，乃至是致命的，比如教育出糟糕的下一代，掉进各种投资的陷阱里等等，当潮水退去，裸泳的人就暴露。所谓百年未有之大变局，就是社会发展呈现断层式联迁，社会的断层导致人们认知的断层，认知的断层导致财富的断层，财富断层的表现，就是各种骗局越来越多，不靠谱的项目越来越多，人们的财富被不断洗牌和重组。我们唯一应对的办法，就是让自己的认知量实现跃迁式的升级，才能在风云变幻的时代立足。越是年轻，越应该做认知升级，早点规划布局，年纪大了，已经定型了，明白过来，还有什么用？

　　提问：沪叔，你好，居住在普陀，已婚，有两个孩子，本来想把孩子送到教育强区的，中招政策后计划不得不改变，现在想了解一下从小学到高中，普陀有哪些优质的学校呢？不局限民办公办，只要是重点就行。

　　沪叔：你好，普陀的教育情况是这样的：首先，普陀较好的高中有这些：1。华师大二附中普陀校区，虽然才刚成立，但从其他分校质量来看可以确定是一所优质学校；2。曹杨二中，老牌重点，认可度好，可修德语；3。晋元高中，市重点学校；4。宜川中学，仅次于前两所学校。除了以上高中，普陀还有四所特色高中，有兴趣的家长可以自己关注。其次，普陀优质的民办学校包括：1。进华中学，名列前茅，市重点录取率高；2。培佳双语学校，双语教学，成绩优异。公办学校建议关注这几所：1。梅陇中学，是普陀最好的公办初中；2。江宁学校，口碑好；3。曹杨二中附属学校，实力靠前，但受中招改革影响预录取比例下降；4。晋元高中附属学校，四校八大录取率不高；5。曹杨中学附属学校，成绩很好；6。华师大附属第四中学，近几年成绩不错。第三，普陀的小学，民办建议考虑这几所：1。金洲小学，老牌民办，口碑好；2。佳双语小学部，双语教育。公办建议考虑：1。华师大附属小学，普陀区最强公办；2。武宁路小学，仅次于华师大附小；3。新普陀小学，对口梅陇，关注度高。总的来说，普陀的选择面是很大的，中招改革后生源回流，普陀的教育可能得到进一步提升。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔你好，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

　　沪叔：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于房产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。

　　第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押给银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。

　　第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人房产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。