上下沙二手房(为什么2016年-2018年公寓卖得好卖得贵？公寓和小产权比怎么样)

2015 - 2019年，深圳商务公寓迎来大周期。

随着住宅房价上涨潮，深圳商务公寓的价格上演同步追涨行情，价格普遍翻了一两倍。同时，销量还飘红。很多做商务公寓的发展商，睡着睡着都给笑醒了。

我们来看一组“深圳商务公寓数据”：

我特？2018年深圳楼市被调控地如此遇冷，深圳的商务公寓竟能逆向奔跑，高成交、高成交量地来个双双走高？

究其原因，还是刚需凶猛啊！

哪怕川大爷隔着太平洋向中国贸易pk，但中国近10几年经济还是快速发展的。很多人，因为种种际遇，还是赚到了不少的钱。比如，胡润财富榜说深圳2017年就有7万家庭的家产达到上千万。

一、确实，至少有几十万的深圳中产&高净值家庭，手中有钱。

二、确实，这波人喜欢买房。一个家庭的2、3张房票，也早用掉了。

三、正常的家庭，是不敢用水库、金*阳的借房票腾挪大法的。毕竟房子挂别人名下，未来总是不可控的。

深圳公寓，又不同别个地方的公寓，深圳公寓其实就是2/3个住宅：

一、深圳的正式商务公寓，是有学位（积分）资格的。

深圳公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。商务公寓在深圳罗湖、福田、南山、大鹏是合法享有公立学校学位权的。商务公寓入学积分大概比住宅低5-20分，按C类积分入学；比租房入学的积分和级别要高一些。在学位不是特别紧俏的地方（如罗湖、福田、大鹏），有深圳户籍的孩子，凭商务公寓的房产证明，大概率是能报上名的。

重点：商业/办公类公寓、产研用房类公寓，一般是没有积分入学的。购买前，请再三跟发展商、教育部门确认！

二、深圳的商务公寓，具有不错的居住条件。

比如，历史原因导致，深圳很多商务公寓是有阳台、洗手间、燃气、厨房的。户型格局跟住宅一样。地段、楼盘品质、小区配套和园林，也会跟住宅差不多，或共用住宅的配套。这些商务公寓，在使用上，跟住宅比区别不大。

三、高品质的商务公寓，租金可能比普通住宅还好。

住宅的设计，是让家庭更“自主”地生活，也就是说，提供的是生活的平台，但不会大包大揽地搞服务。而很多商务公寓，在定位伊始，就是提供更好的服务。所以，对租客来说，公寓可能交通方便、服务项目更体贴，面积段也小一点，每平米的租金贵一点，但是总租金比大户型住宅低一点点，租客就愿意接受。

四、正式的商务公寓，是比较容易做贷款的。

一般贷款5成，还款年限10-15年。二手房交易时，买家也比较方便去贷款。而有些产业和写字楼公寓，二手交易时贷款会难一些。在住宅贷款利率普遍上浮的楼市后调控时代，商务公寓的贷款利率也就不显得高了。

因为商务公寓不需要购房资格，也不影响限贷资格，很多没有大城市购房资格的人，会愿意购买商务公寓投资。因为：

一、商务公寓也是追随着地价上升的，地价、房价涨，商务公寓也会涨。客观说，2015年以后，深圳的比较好的商务公寓，涨幅不比住宅少。

二、买商务公寓，能正常做商务公寓的贷款。能用上杠杆效应。这比小产权、军产房强。

三、商务公寓，相对还是有一定的流通性。是可以放到二手房交易市场上去卖的。不像军产房，在政策上被限制交易、过户。

四、内地人士，认为在大城市买的商务公寓，小孩也是可以自住、自用的。居住起来是一样的。如果是在深圳，有了第三代，还可以申请学位、读书。

再加上开发商为了销售好，在产品上迎合客户需求，颇有机心地打造产品（户型和功能），并发动八方渠道，启用人海销售战术，使得这些年公寓就越发卖地好。

现金汹涌，资产稀缺，投资渠道匮乏

——中产的投资刚需，是导致公寓走俏的本质。

可是，资金在公寓面前，还是抖了个机灵：

不用房票的，不是还有农民房，小产权，军产房么？

这些年，大家好像涨得不相上下！

听说买了2、3栋农民房的，租金是百万级收，是真正的财务自由人生！

话说起来，这种土地的附着物的价格，都是追随着地价的上涨频率，同步上涨。

住宅贵了，方圆10公里的小产权，也贵了。住宅贵了，方圆10公里的军产房也贵了。住宅贵了，方圆10公里的农民房，也贵了。

记得布吉木棉湾的小产权，似乎半年时间就从1万左右，跃升到2万左右！

所以，只要不买到“产权、债务纠葛”楼，所有土地附着物，都会追随地价同步上涨的。

深圳和临深的商业、产业用房，工业厂房，农地，小产权，农民房，军产房... ...没有一个在涨价上彻底落后。

那么，跟买农民房、小产权、军产房相比，公寓有什么优劣势呢？

简单总结就是，其他类型的物业，就算有增值、租金、学位积分的价值，但是：

主要难以贷款，欠缺了投资的杠杆性。

拿出100万钞票：

一、可以买到300万的住宅，未来房价翻一倍就是“100万撬动600万资产”。

二、可以买到200万的正式公寓，未来房价翻一倍就是“100万撬动400万资产”。

三、可以买到100万小产权（军产房、农民房），未来房价翻一倍就是“100万撬动200万资产”。

在投入产出上，显然还是能贷款、能杠杆的回报更好！

虽然农民房、小产权的租金回款性最好，少数8-12年租金能回收房价本金；但是，对于还在“弯道超车的”非富豪阶层，小本金撬动更大的回报，更为重要。所以，对于中产家庭：

正常公寓最大的价值是，能贷款，能用上杠杆效应。

同时，租金回报也还不错！

公寓投资指南

一、有购房资格的情况下，优先买住宅：

住宅能做3成贷款，杠杆高，一般增值情况也更好。结合起来，杠杆撬动住宅投资，回报高一些。

二、家族现金储备确实多的，确实无购房资格，可以选择商务公寓。

三、了解商务公寓分3种类型，优选能正常贷款的商务公寓。

四、在深圳，商务公寓与农民房、小产权、军产房比，特点及优点是：

商务公寓能获得国土部门颁发的房产证，多数情况下能获得银行正常贷款，能用杠杆投资。在楼市上行，楼价上涨时，商务公寓的资金投入回报，会比农民房、小产权、军产房好一些。

同样，因为商务公寓能获得房产证，所以商务公寓可以合法地、公开地在二手房市场上交易，可以买卖、可以过户。投资商务公寓，比投资农民房、小产权、军产房，在资金门槛上低一些，安全一点，简单一点。而且，租金回报也是不错的。

五、在深圳，商务公寓具有很多住宅的用途、特点。比较重要的是，在罗湖、福田、南山、大鹏等区域，合法的商务公寓，是可以参加公立学校积分入学的，虽然积分比住宅低一些（当然深圳的自住型小产权、军产房可能也是可以积分，积分也只是更低一点）。

深圳的商务公寓，往往具备阳台、厨卫、洗手间，格局和使用上，跟住宅差不多。

六、举例子，深圳远洋新干线、鸿翔御景就是很典型的，涨幅跟住宅不相上下的商务公寓。2015年以前购买这些楼盘的，到2016年以后价格迅涨，重新做贷款以后，业主的首付回收，资金占用很少。这2个楼盘的特征就是：跟住宅共用小区和配套，户型跟住宅接近。所以能获得市场认可。

近期踩盘，看到国速中心的公寓，挨近鸿翔御景，单价7万左右，户型实用率不错，未来周边大旧改。也更在光明的龙光玖龙台发现“双龙抱珠”的70多平2房公寓，户型各种功能设施齐备，格局比一般的2房住宅还好一点，也完全与楼盘的住宅部分共享社区配套。

商务公寓市场销售不错，开发商都越来越重视，商务公寓赶上甚至超过住宅户型，似乎是一个趋势。越高端的公寓，户型锻造就更好。比如，华丰前海湾的楼王公寓，除了一线海景的特色，重点就是公寓的实用率很大，比有些住宅还大，格局上相当强化舒适性。这方面，主要是深圳湾1号带头带地比较好。今年，在前海的华润、恒裕的高端公寓也都是这种趋势的代表。

八、有人问中洲湾、七街公馆 和 恒邦壹峰 ，哪个更值得投资呢？在这里回答一下：

中洲湾是福田上下沙的升级性代表，公寓跟住宅共享同一个社区，区域内的房租一直比较好，租金回报是可以期望的。中洲湾也是可以贷款的商务公寓，以后好交易。

七街公馆是福田景田片区的公寓，户型小，导致总价低。项目的地段，被划为好学校的学区。按照福田的政策，可以参与积分入学排队。但是，因为公寓积分低一些，大概率上，只有深户的学童，更容易通过此商务公寓排上名校。

恒邦壹峯是华强北的城市更新的典型代表，户型赠送多，租金好。但是，因为归属写字楼产权的公寓，置业者应该去教育局确定是否能参与积分入学。