房地产大局已定？未来5年楼市或将出现4大变化

　　2021年，商品房总销售额18。2万亿元，据估计，整个房地产产业链带动经济约30万亿元。2021年，中国国内生产总值为114万亿元。可以看出，房地产业是国民经济的支柱产业。国家要保证房地产业这棵常青树屹立不倒，必须坚定不移维持房地产长期、稳定、健康运行。在楼市整体稳定格局下，未来5年，将出现四大新变化：

　　受房地产行业下行影响，新一轮重组悄然到来，浪潮过后，那些稳定的优质企业将成为资本市场投资的重点，塑造更好的声誉和企业形象，相反，那些盲目扩张、债务违约、未来融资销售环境只会越来越恶化，可能被淘汰，房地产企业适者生存，长期来看有利于整个市场的稳定发展，也有利于人们购买高质量、性价比高的房屋；但现在，劣质房地产企业的撤离很有可能导致大量烂尾楼出现，因此这段期间内能买现房不买期房。

　　开发商的不合理负债威胁着房地产业和整个实体经济的稳定，让买烂尾的普通人苦不堪言。为降低房地产企业负债率，2021年，三条红线融资监管新规启动，监管部门要求试点房地产企业在2023年6月30日前实现减债目标。但是，就目前的情况来看，降低房地产企业的负债率不能操之过急，否则弊大于利。因此，我们必须做好拉锯战的准备。

　　早在2017年，国土资源部和住房城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，现在，这一批房源已经陆陆续续进入市场。2021年8月，国家新闻办公室召开新闻发布会，重申实现全体人民住有所居，国家方面正在坚定不移地实践“租售并举”的制度。

　　未来5年，租售并举也可能开辟一条新的道路，即开发商建造的房屋可以出售，也可以出租，特别是那些户型差、采光差、楼层差的房屋，低价出租可能会开辟一条新路。对于房地产企业和租户来说是双赢的。房地产企业留下部分房屋用于出租，解决了房屋难以出售的问题；租户解决了买不起房的问题；只有当人们能够住有所居，他们才能安居乐业，有利于社会的和谐发展。

　　中国房地产市场是一个典型的政策市场。未来5年，房地产的经济支柱地位不会动摇。房地产关系到上下游几十个产业的发展，背后直接或间接关系到数千万家庭。一旦房地产业倒了，将威胁这些家庭的生计；房地产业已经成为一个巨大的资本水库，房价的暴跌也会诱发金融体系的波动。国际上有些国家因为楼市崩盘而导致经济倒退30年，基于此，国家不会允许房价暴跌。同样，如果房价继续上涨，也会挤压实体经济的发展，降低结婚率和生育率。这样来看，房价的大涨大跌都会造成灾难性的后果。为了防范潜在风险，未来几年，国家调控房地产市场的核心始终是稳定。

　　总的来说，短期来看市场已经触底，但是，恢复过程仍旧缓慢，需要一定时间。房地产大局已定，最坏的时刻已经过去。巨大的阵痛中，房地产业正在开始4大转变。